2022년에 아파트를 모기지하고 돈을 버는 방법: 전문가의 조언이 포함된 단계별 지침

경제 상황에 따라 은행은 신용 정책을 완화하거나 강화합니다. 20년 전 대출은 담보 또는 보증으로 신중하게 발행되었습니다. 시간이 지남에 따라 더 많은 소액 금융 기관이 등장했고 대출 및 신용 카드 발급 수도 증가했습니다. 차용인에 대한 요구 사항 수준이 낮아졌습니다.

그러나 최근 몇 년간의 경제 혼란으로 인해 은행과 기타 대출 기관은 다시 선택을 해야 합니다. 2022년에 대출을 받을 수 있는 유일한 확실한 방법은 아파트를 담보로 대출을 받고 빨리 돈을 받는 것입니다.

우리는 단계별 지침을 준비하고 모든 것을 올바르게 수행하는 방법에 대해 전문가와 이야기했습니다.

아파트 서약에 대한 주요 사항

아파트 모기지 요건

우리 나라에는 아파트 모기지에 대한 통일된 요구 사항이 없습니다. 부동산 자체도, 돈을 받고자 하는 사람도 마찬가지입니다. 대출 기관은 전적으로 재정적 이해관계와 위험 평가에 따라 결정됩니다.

예를 들어, 한 은행은 폐쇄된 도시이기 때문에 ZATO에 있는 아파트를 담보로 절대 받지 않습니다. 차용인이 돈을 반환할 수 없으면 아파트를 매각해야 하고 그렇게 하기 어려울 것입니다. 그리고 대출 기관이 최대한 빨리 돈을 돌려받는 것이 중요합니다. 다른 은행은 그러한 아파트를 받아들일 수 있지만 약간 더 높은 이율을 제시하고 실제 주택 비용보다 적은 금액을 제공합니다.

차용인의 허용되는 초상화도 각 대출 기관마다 다릅니다. 큰 은행은 사람이 영구적인 직업과 소득이 없는 경우 거부할 수 있습니다. 또는 덜 유리한 조건을 제공하십시오. 반대로 신용 및 소비자 협동 조합 및 개인 투자자는 신청인을 평가하는 데 그다지 중요하지 않습니다.

우리는 2022년 채권자들의 제안을 분석하고 우리 나라 아파트 담보에 대한 "산술 평균" 요구 사항을 도출했습니다.

아파트는 대출 기관의 대표 사무소가 있는 도시에 있습니다. 은행(주택을 담보로 받아들일 수 있을 뿐만 아니라)에 귀하의 지역에 지점과 지점이 없는 경우 그러한 아파트는 고려되지 않을 것입니다. 이유는 간단합니다. 차용인이 부채를 상환할 수 없으면 퇴거시키고 소송을 제기하고 매각해야 합니다. 이는 특히 다른 도시에 기반을 둔 대출 기관의 비용입니다.

아파트 상태입니다. 대출 기관은 새 월페이퍼와 이중창을 보지 않습니다. 물론 아파트가 화재가 난 후라면 유동적이지 않습니다. 그러나 일반적으로 아름다운 가구와 새 주방 세트는 비용에 영향을 미치지 않습니다. 결국, 그것은 잠재적으로 빨리 팔릴 수 있는 모기지 아파트입니다.

집이 비상 사태가 아니며 황폐하지 않은 것이 채권자에게 중요합니다. 층수와 아파트 수에 대한 요구 사항이 있습니다. 예를 들어, 초기 소비에트 시대에 지어진 XNUMX개의 아파트가 있는 XNUMX층 주택은 대부분의 채권자의 기준에 해당하지 않습니다. 집에 나무 바닥이 있는 경우 보석금도 옵션이 아닐 가능성이 큽니다.

가스, 전기, 난방 및 물 공급과 같은 모든 통신이 작동해야 합니다. 불법 재개발은 대부분 허용되지 않습니다. 예를 들어, 가스 스토브가 있는 아파트에서 주방과 방 사이의 벽이 철거된 경우 이는 매우 중요합니다. 그러나 식료품 저장실 만 다시 만든 경우 은행의 재량에 달려 있습니다. BTI에서 합법화된 재개발은 허용됩니다.

대출 기관은 아파트가 유동적이라는 것을 어떻게 알 수 있습니까? 간단합니다. 평가를 주문해야 합니다. 유료 서비스입니다. 우리나라의 평균 비용은 5-15 루블입니다. 전문가가 와서 사진을 찍고 결론을 작성합니다 – 평가 앨범. 검사관은 은행이 대출 규모에 대한 결론을 내리는 기준으로 아파트 판매의 평균 비용을 표시합니다.

소유권의 근거. 간단히 말해서, 어떻게 이 아파트를 얻었습니까? 대출 기관의 이상적인 근거는 판매 계약입니다. 즉, 한 번 집을 직접 구입했는데 지금은 모기지론을 원합니다. 아니면 아파트를 민영화했습니다. 민영화가 1991년에 시작되었다는 것을 기억하십시오.

그들은 기부 계약과 상속으로받은 아파트를 경계합니다. 특히 아파트가 최근에 이사한 경우. 두어달만에 갑자기 범죄경력이나 사법적 배경이 드러날까? 예를 들어 재산을 나눌 때 이익이 고려되지 않은 상속인이 있습니다.

동시에 그러한 아파트는 여전히 허용되지만 소유권 보험을 발행해야 합니다. 이러한 정책에 따라 보험 회사는 갑자기 기부 계약이나 상속이 법원에서 항소되면 아파트 비용을 지불해야합니다.

체포된 아파트와 기부 계약이 체결된 아파트는 적합하지 않습니다. 법원은 아파트를 압류할 수 있습니다. 이것은 예를 들어 소유자가 형사 사건에 연루된 경우에 발생합니다. 또는 그들은 그에게서 부채를 징수합니다. 대출 기관은 기부 계약이 이미 작성된 아파트를 인수하지 않습니다.

대부분 임대 아파트를 수락하지 않습니다. 그러나 대출 기관은 이에 대해 알 수 없습니다. 또 다른 것은 비상 상황이 발생하면 이것이 귀하에게 유리하지 않을 수 있다는 것입니다. 당신이 아파트를 담보로 저당을 잡고 보험에 들었지만 동시에 세입자에게 임대하고 있다고 상상해보십시오. 가스 누출이 있었고 하우징이 손상되었습니다. 아파트는 다른 사람이 사용했고 보험 회사는 보상을 거부할 것입니다.

차용인에 대한 요구 사항

아파트에 담보로 돈을 받고자 할 때 대출 기관도 당신을 차용인으로 평가할 것입니다. 은행은 가장 엄격한 기준을 가지고 있습니다.

나이. 대부분의 경우 시민은 18세부터 재산을 처분할 수 있습니다. 16세 이상인 사람은 법원을 통해 해방이 인정되는 경우, 즉 완전한 능력이 있는 것으로 간주되는 경우 예외가 있습니다. 서약을 포함하여 재산을 처분할 수 있습니다.

그러나 대출을 발행할 때 은행은 차용인의 최소 연령을 높입니다. 하단 바는 대부분 20-21세입니다. 상단 바는 65세에서 85세 사이로 상당히 넓습니다. 이 시대에 대출은 이미 완전히 닫혀 있어야 합니다.

예시. 50세의 도시 거주자가 아파트를 담보로 대출하고 그 돈을 20년 동안 은행에 돌려주려고 합니다. 그러나 은행은 65세 미만의 차용인에게만 대출을 제공합니다. 즉, 15년만 대출을 받거나 다른 은행을 찾아야 합니다.

직장 경험과 수입.  신용소비자협동조합(CPC)과 개인투자자들은 아파트를 담보로 돈을 벌고자 하는 이들에게 최대한 충성을 다한다. 은행은 다시 이 측면에서 가장 중요합니다. 2-NDFL 인증서(소득 기준)를 준비하십시오. 최소 3-6개월 동안 마지막 장소에서 고용되어야 합니다. 동시에 은행은 모든 것이 공식적으로 작동하지 않는다는 것을 이해합니다. 따라서 은행 거래 내역을 대안으로 수락하는 데 동의할 수 있습니다. 진술서는 차용인이 일정한 규칙적으로 돈을 받고 자신의 계좌에 자금이 있음을 보여주어야 합니다.

신용 기록. 우선 은행이 주목하고 있습니다. CPC도 주목하고 있습니다. 신용 기록은 특별 국에 보관됩니다. 그들은 지불이 제 시간에 이루어 졌는지 여부에 관계없이이 사람에게 등록 된 대출에 대한 정보를 전송합니다. 

아파트 모기지에 대한 단계별 지침

1. 대출 기관을 선택하십시오

은행, 신용소비자협동조합(CPC) 또는 개인투자자 중에서 선택할 수 있습니다. 각각에는 고유한 장점과 단점이 있으며, 이에 대해서는 아래에서 논의할 것입니다.

2. 서류 준비

아파트를 모기지하려면 다음이 필요합니다.

• 신청서 작성(각 대출 기관에는 자체 양식이 있음)
• 등록된 여권 원본;
• 두 번째 문서(SNILS, 운전 면허증, TIN, 군인 신분증, 여권 및 때로는 한 번에 모두 – 각 채권자에 고유한 요구 사항이 있음)
• 2-NDFL 소득 증명서(회계 부서에 요청하거나 세무 서비스 웹사이트의 개인 계정에서 다운로드할 수 있습니다. 우선, 요청하는 은행입니다);
• 통합 문서의 사본 또는 그 발췌본(은행도 요청함);
• 결혼했으며 결혼 계약을 체결하지 않은 경우 배우자 (a)가 아파트를 소유하지 않고 대출에 대한 공동 차용인으로 행동하지 않으면 등록 사무소의 증명서가 필요합니다.
• 아파트 소유권 확인: 판매 계약, USRN에서 발췌, 상속 증명서, 기부 계약 또는 법원 결정.

3. 보험 및 가치 평가 이해

우선, 대출 기관은 아파트에 대한 감정을 요청할 것입니다. 법은 이를 의무화하지 않지만 실제로는 이 절차가 거의 항상 수행됩니다. 그의 아파트에 일정 금액이 든다는 차용인의 말을 믿는 것은 불가능합니다. 감정 회사는 빠르게 작동합니다. 그 전에 감정평가회사가 적합한지, 은행이나 CPC에서 인정한 감정평가사만 있는지 확인하십시오. 전문가가 와서 평가 앨범 (평균 1-3 일)을 만들고 주택 비용에 대한 결론을 작성합니다.

그 후 대출 기관은 그가 담보로 제공할 준비가 된 금액을 발표할 수 있습니다. 아무도 아파트 가격의 100%를 신용으로 제공하지 않습니다. 글쎄, 그들이 시장 가치의 80-90 %를 제공한다면. 예를 들어, 감정인은 해당 부동산의 가치가 천만 루블이라고 썼습니다. 대출 기관은 이 금액의 10%, 즉 75만 루블을 제공하는 데 동의합니다. 대출자는 아파트의 구매자가 아님을 기억하십시오. 그에게는 다른 임무가 있습니다. 돈을 주고, 돈을 벌고, 일이 잘못되면 빨리 서약을 팔고 자신의 것을 돌려주는 것입니다.

거래 전에 아파트 보험에 동의해야 합니다. 보험 회사는 대상과 차용인의 생명을 보장할 준비가 되었는지 확인해야 합니다. 공식적으로는 모든 회사가 적합합니다. 그러나 대출 기관은 종종 그들이 협력하는 보험사의 풀을 나타냅니다. 다른 회사를 선택하면 지원 기간이 더 길어지거나 설명 없이 거부될 수도 있습니다.

차용인은 소유권을 보장할 필요가 없습니다(위에서 이 서비스에 대해 이야기했습니다). 그러나 이 경우에도 대출자는 이율을 거부하거나 인상할 수 있습니다.

4. 서약서 등록

이 단계에서 Rosreestr이 대표하는 국가가 사건에 관여합니다. 이 부서는 국가의 토지 및 부동산 회계를 담당합니다. 어떤 조건에서 무엇을 위해 대출을 받는지는 그에게 중요하지 않습니다. 그는 거래의 순수성에 대한 일종의 보증인 역할을 합니다. 그 부분에서 지금부터 귀하의 아파트 옆 USRN에 방해물이 있을 것입니다. 진술서에는 아파트가 담보로 제공되었음을 나타냅니다. 이는 향후 분쟁을 피하기 위해 필요합니다.

5. 대출승인 및 입금조건

평균적으로 전체 프로세스에는 14일이 소요됩니다. 서두르지 않고 문서 수집을 지연시키지 않는 경우입니다. 이 기간이 무엇으로 구성되어 있는지 살펴보겠습니다.

• 대출 기관의 사전 승인 – 2022년에는 몇 시간에서 몇 분이 걸립니다.
• 신청서 승인 – 최대 XNUMX일, 가장 긴 절차는 은행에 있습니다. 이 단계에서 모든 문서를 제공해야 합니다.
• 보험 및 평가 - 회사는 신속하게 일하지만 즉시는 아니므로 이러한 절차에 최대 XNUMX일이 소요됩니다.
• Rosreestr에 서약 등록 – MFC를 통해 등록할 때 신청서 및 첨부 문서를 받은 날로부터 근무일 XNUMX일 – 모든 사람이 더 빨리 보낼 수 있지만 근무일 XNUMX일;
• 돈 받기 – 서약 등록 직후.

아파트 임대가 가장 좋은 곳은 어디인가요?

1. 은행

요금 측면에서 가장 수익성이 높은 옵션. CPC 및 투자자보다 적습니다. 하지만 아파트를 담보로 대출을 받고 돈을 버는 것이 가장 어렵습니다. 그들은 차용인을 신중하게 고려하기 때문에: 손익 계산서, 통합 문서, 신용 기록. 그것 없이는 할 수 있지만 비율은 더 높을 것입니다. 또한 은행의 승인 속도가 가장 낮습니다. 돈을 빨리 받지 못할 것입니다.

2. 개인투자자

2022년에 투자자는 비즈니스 개발을 위해 개인 기업가와 법인에게만 보석금을 발행할 수 있습니다. 일반 시민에게 대출하는 것은 금지되어 있습니다.

개인 기업가 또는 LLC와 보석금에 적합한 아파트가 있는 경우 투자자로부터 대출을 받을 수 있습니다. 이것은 수입에 관심이 있는 평범한 사람입니다. 동시에 그는 거래의 법적 측면을 수반하는 관리 회사인 브로커를 통해 행동할 수 있습니다.

투자자는 은행 및 CPC보다 대출 금리가 더 높습니다. 그러나 가능한 한 빨리 돈을 벌 수 있습니다.

3. 기타 옵션

소액 금융 기관, 그들은 또한 MFI이거나 "빠른 돈"은 아파트를 담보로 받아 들일 수 없습니다. 법은 금지합니다. 전당포도 주택을 받지 않습니다. CPC만 남았습니다 – 신용 소비자 협동조합. 그들의 등록은 중앙 은행 웹 사이트에 있습니다.¹. 회사가 목록에 없으면 그 회사와 함께 일하지 마십시오.

CPC는 주주에게만 대출합니다. 현대 표준에 따르면 형식은 구식으로 보입니다. 결국, 처음에 협동조합은 "상호 원조 기금"으로 발명되었습니다. 즉, 한 그룹의 사람들이 모여 결정합니다. 공동 기금에 돈을 추가하고 주주 중 한 명이 자금이 필요하면 그에게 대출을 제공합니다. 그리고 우리는 사람을 도울 것이고 우리는 스스로 돈을 벌 것입니다.

최신 PDA는 동일한 방식으로 작동하며 거의 모든 사람을 주주로 받아들이고 가입을 위해 돈을 지불할 필요가 없습니다. 즉, 차용인이 협동조합에 가입하고 담보로 대출을 제공하고 그는 CCP에 돈을 지불합니다. 그는 빚을 갚는 즉시 떠날 수 있습니다. 

협동조합은 가능한 한 차용인의 모습에 충실하고 은행보다 더 빨리 승인합니다. 그러나 그들의 비율은 더 높습니다.

아파트 모기지 상환 조건

모든 조건은 대출 계약서에 명시되어 있습니다. 일반 대출과 크게 다르지 않습니다. 매월 특정 날짜에 지불해야 합니다. 위약금 없이 대출금을 조기에 상환할 수 있습니다. 부채가 상환되면 보증금이 아파트에서 제거됩니다.

은행은 차용인이 18년에 XNUMX번 이상 지불을 연체하는 경우 부동산을 인수할 권리가 있습니다. XNUMX세 미만의 어린이를 포함하여 모든 가족 구성원에게 노숙자가 되는 실질적인 위협.

빚을 갚는 동안 채권자의 동의 없이는 아파트에 대해 아무 것도 할 수 없습니다. 당신은 살 수 있습니다, 화장 수리도 할 수 있습니다. 그러나 재개발, 판매 및 임대는 담보권 소유자의 허가가 있는 경우에만 가능합니다.

인기있는 질문과 답변

질문에 답변 GLS Invest Management Company(GLS INVEST)의 변호사 Alexander Morev.

출처:

1. 중앙은행 홈페이지. https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
2. 연방법 16.07.1998-FZ of July 102, 26.03.2022(01.05.2022년 19396월 8로 수정) "On Mortgage(부동산 담보)"(개정 및 보완, 3월 17125, 9일부터 유효) . http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_17/b0eebfdbd7ea0420ea375b19dcXNUMXcXNUMXdXNUMXfXNUMXfXNUMX/.